Acheter une maison réalisée par un promoteur
L'un des plus gros avantage lorsque vous achetez une propriété créée par un promoteur est que la seule chose que vous avez à faire est de déménager. Toutes les démarches et tous les travaux sont pris en charge par ce dernier. La plupart du temps et ce en fonction de l'avancée des travaux, vous pouvez choisir les matériaux de décoration et même déplacer certaines cloisons. La seule contrainte est de respecter les accorde de copropriété. Car avec une propriété en résidence, vous devenez propriétaire d'une maison et d'un terrain mais également d'une quote-part des parties communes.
Votre choix
LMNP (loueur en meublé non professionnel) Dans un premier, faites une sélection des résidences susceptibles de vous intéresser. Demandez qu'on vous envoie des brochures. Ensuite sélectionnez plusieurs lots et demandez les plans qui vous permettront d'analyser la disposition des pièces, la surface et les possibilités d'évolution (agrandissement, déplacement des cloisons,...) Vous pouvez également vous rendre sur les lieux. La plupart du temps les travaux n'ont pas commencé, vous ne verrez donc qu'un terrain, mais cela vous permettra de situer la résidence et l'orientation de la résidence. Dans le cas où le programme est bien avancé et la livraison prévue sous peu, il est possible qu'une maison témoin ait été construite. C'est très pratique car vous avez un réel aperçu de ce qui vous sera livré par la suite en termes de prestations, d'agencement et de qualité des finitions. Cependant faites attention car les maisons témoins sont bien entendu là pour plaire aux clients. Certaines fois (pour les logements livrés non meublés) la décoration ne fait pas partie du prix. Alors surtout demandez quels éléments sont compris ou ne le sont pas. Au niveau de la copropriété, ce statut entraîne des charges en proportion de l'importance et de la nature des parties communes. Alors pensez à vérifier un certain nombre de points très importants comme le coût de l'entretien des espaces extérieurs : voieries, court de tennis, piscine... Une fois que vous avez fait votre choix, vous devez signer le contrat de réservation.
L'acte de vente
Le contrat de réservation est à peu prés l'équivalent du compromis de vente. Il vous permet de réserver votre logement. Il est accompagné d'un descriptif sommaire qui précise les matériaux de construction et la qualité des éléments d'équipements prévus, l'implantation de la construction dans le village, la liste des installations collectives, les espaces verts, les aires de jeux ou les parkings,.... N'hésitez pas à demander des explications, notamment sur les normes, matériaux ou termes techniques dont vous ne connaissez pas la signification. Faîtes attention aux types d'installations prévues (chauffage par exemple) et à l'isolation technique et thermique. Le prix de vente est généralement ferme et définitif, toutes taxes comprises mais il peut être révisé en fonction de l'évolution du coût de construction. Cet indice est officiel et public. Les clause suspensives qui concernent principalement la non obtention d'un prêt figure dans ce document également. A ce moment-là vous versez le dépôt de garantie de 5% du prix si la signature de l'acte est prévue dans l'année à venir et de 2% pour un acte jusqu'à 2 ans après. Vous disposez bien entendu d'un délai de rétraction de 7 jours à partir de la réception du contrat de réservation (l'accusé faisant foie). Au delà de ce délai, si vous renoncez à acheter, le promoteur a le droit de garder votre dépôt de garantie.
Contrat de réservation
Le contrat de réservation est à peu prés l'équivalent du compromis de vente. Il vous permet de réserver votre logement. Il est accompagné d'un descriptif sommaire qui précise les matériaux de construction et la qualité des éléments d'équipements prévus, l'implantation de la construction dans le village, la liste des installations collectives, les espaces verts, les aires de jeux ou les parkings,.... N'hésitez pas à demander des explications, notamment sur les normes, matériaux ou termes techniques dont vous ne connaissez pas la signification. Faîtes attention aux types d'installations prévues (chauffage par exemple) et à l'isolation technique et thermique. Le prix de vente est généralement ferme et définitif, toutes taxes comprises mais il peut être révisé en fonction de l'évolution du coût de construction. Cet indice est officiel et public. Les clause suspensives qui concernent principalement la non obtention d'un prêt figure dans ce document également. A ce moment-là vous versez le dépôt de garantie de 5% du prix si la signature de l'acte est prévue dans l'année à venir et de 2% pour un acte jusqu'à 2 ans après. Vous disposez bien entendu d'un délai de rétraction de 7 jours à partir de la réception du contrat de réservation (l'accusé faisant foie). Au delà de ce délai, si vous renoncez à acheter, le promoteur a le droit de garder votre dépôt de garantie.
L'acte de vente
La date de signature est mentionnée sur le contrat de réservation. Suivant le moment auquel vous avez signé la réservation, il peut s'écouler plusieurs mois voir années. Le type d'acte que vous signez est un contrat de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA). Il comprend l'acquisition du terrain et de la maison d'un seul bloc, vous ne signez donc qu'un seul acte. Avec ce type d'acquisition, vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Un mois avant la date de signature définitive, vous recevrez le texte de l'acte définitif avec le descriptif exact de la maison. Cela comprend : la description et la situation exacte du logement, la description technique détaillée, les caractéristiques de l'ensemble du programme, le règlement de copropriété, le délai de livraison au mois près, le prix prévu sur le contrat de réservation avec un possible écart de 5%. La signature de l'acte ne vous donne pas accès à la maison, comme c'est le cas pour l'achat d'une propriété traditionnelle.
L'échéancier de règlement
Le premier versement est le dépôt de garantie à la signature du contrat de réservation (5%). Les 95% restant sont à régler avant la livraison. Généralement les promoteurs demandent un paiement échelonné en fonction de l'avancée des travaux (voir tableau ci-dessous). Un maximum de 35% du prix peut être demandé à l'achèvement des fondations ; 70% maximum à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement du chantier. Les derniers 5% sont à régler lors de la remise des clés sauf si des défauts ont été relevés lors de l'état des lieux.
Exemple d'échelonnement du règlement
| Avancement | % du prix | Cumul |
|---|---|---|
| Signature du contrat de réservation | 5% | 5% |
| Signature de l'acte authentique | 25% | 30% |
| Achèvement des fondations | 5% | 35% |
| Pose du plancher bas du RDC | 25% | 60% |
| Mise hors d'eau | 10% | 70% |
| Mise hors d'air | 20% | 90% |
| Achèvement des travaux | 5% | 95% |
| Mise à disposition des locaux | 5% | 100% |
Les garanties
Les garanties majeures dont vous devez absolument obtenir la preuve sont :
- Garantie d'achèvement qui vous assure de recevoir votre logement puisque si le promoteur est dans l'incapacité de tenir ses engagements, un organisme de caution prend le relai et s'engage à terminer l'opération ;
- La garantie de parfait achèvement qui couvre pendant un an les défauts de construction ;
- La garantie de bon fonctionnement qui permet le changement des équipements intérieurs défectueux pouvant être démontés sans toucher au gros oeuvre pendant 2 ans ;
- La garantie décennale qui concerne la structure de la construction (fondations, murs, charpente, canalisations,...a) ;
Une fois chez vous
Une fois les travaux terminés, c'est le promoteur qui réceptionne la résidence. Cette étape se déroule entre lui et les différentes entreprises qui sont intervenues sur le chantier. Un procès-verbal de réception sera alors rédigé dont vous recevrez une copie. Ce document vous servira pour effectuer votre propre état des lieux lors de la remise des clés. Comme pour une location mais à plus grande échelle, vous devez être très attentif et tout vérifier même ce qui est marqué conforme sur le procès verbal. N'hésitez pas à tout noter. Vous devez ensuite signer le document. Un délai d'un mois vous est donné pour signaler au promoteur les vices non-détectés avant. Ce dernier a l'obligation de procéder aux travaux de remplacement ou de réparation. Si votre maison n'est pas conforme au contrat, vous pouvez consigner chez le Notaire le solde du prix de l'opération jusqu'à réparation.
