ACHETER DU REVE SUR PLAN, DIFFICILE DE SE LANCER ET POURTANT...
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou vente sur plan a de nombreux avantages et attirent de plus en plus d’acquéreurs mais fait aussi souvent peur. Et pourtant ce principe est bien encadré par la loi.
La Décision
Quand on regarde cette maquette, toutes les conditions semblent réunies pour offrir un petit coin de paradis sans avoir à se préoccuper des inconvénients dus à la réalisation d’un logement neuf (choix des artisans, suivi des travaux,...). Malgré cela, l’engouement est encore beaucoup freiné par la crainte de l’abstrait. Lors de la signature du premier contrat, par exemple, vous ne savez pas réellement vers quoi vous vous engagez. En effet, à ce moment là rien n’a encore été décidé, la résidence n’est encore qu’un projet et le promoteur ne sait pas encore si il obtiendra les fonds suffisants le concrétiser. Vous optez donc pour un plan. Mais c’est aussi ça l’avantage de la VEFA.. Vous pouvez choisir l’étage, l’exposition, l’agencement du logement, la décoration intérieure,… Et surtout, un certain nombre de garanties protège l’acquéreur de ce type de produits sur plan. (art. L261-1 et suivants du code de la Construction et de l’Habitat). C’est ainsi que la VEFA est devenue l’un des contrats les plus populaires dans l’immobilier neuf.
Le Choix
Comme mentionné plus haut, l’achat du neuf est synonyme de choix et ce, pas seulement pour l’intérieur. En effet avec le succès de ce type de produits, de nombreux projets se développent autour des zones économiques suffisamment importantes ce qui vous permet souvent de choisir votre environnement en plus de votre logement. Cela implique donc une étude assez soutenue de l’environnement et des conditions de construction dans lesquelles le projet va évoluer car si, par définition, vous ne pouvez pas visiter la construction avant d’acheter vous pouvez au moins vous rendre sur le site et faire le tour du quartier pour apprécier votre futur quotidien.
Le Prix
En règle générale, le prix d’un bâtiment en VEFA dépend pour beaucoup de la situation de la résidence et de l’appartement. Cependant on peut dire qu’en comparaison avec l’ancien, les prix sont généralement plus élevés (entre 20 et 30 000€). De plus sachez que le prix annoncé peut varier en fonction de l’indice du coût de la construction (entre 60 et 80% de l’indice du BT01, art.261-15 ; soit 5% maximum de plus que le prix de vente d’origine = penser à prévoir cela dans la demande de prêt), le prix final vous sera donné à la signature de l’acte définitif. Néanmoins, sachez que le prix total est versé par tranche en fonction de l’avancement des travaux.
| Date de versement | % du prix total à verser pour un immeuble | % du prix total à verser pour une maison individuelle |
|---|---|---|
| Achèvement des fondations | 35% | 20% |
| Mise « hors d’eau » (toiture) | 70% | 45% |
| Achèvement des travaux | 95% | 85% |
| Livraison, mise à disposition du logement | 5% | 5% |
Enfin, si vous préférez acheter après le début des travaux, vous n’aurez donc plus autant de choix pour le logement mais pourrez bénéficier de réductions allant jusqu’à 30%.
Bon à savoir : Les prix indiqués chez les commercialisateurs sont les mêmes que ceux proposés par le promoteur (la rémunération est prévue dans le budget global du projet).
Les autres Avantages de la VEFA
En plus du choix, l’achat sur plan offre le privilège et la sécurité de la mise en place de garanties avant et après la fin des travaux. Ainsi votre futur logement bénéficiera des dernières normes en vigueur et de garanties qui vous assurent une couverture totale au cas où le promoteur ne pourrait respecter correctement ses engagements.
- Garanties du Parfait achèvement (1 an) : assure l’achèvement des travaux, la livraison et la réparation au cours de l’année qui suit en cas d’incident résultant d’un défaut d’origine (radiateur qui fuit, mauvaises finitions,…)
- Garantie Biennale (2 ans) : , couvre le bon fonctionnement des éléments d’équipements tels que les fenêtres, volets, baignoires,… pendant 2 ans.
- Garantie Décennale (10 ans) : prend en charge les problèmes de gros œuvre (maçonnerie, charpente,..)
- Garantie d’isolation phonique : en tant que premier habitant vous bénéficiez de l’avantage d’un logement bien isolé du voisinage ; si ce n’est pas le cas le promoteur doit y remédier.
Les Engagements
Contrat de réservation : La vente du logement sur plan se passe un peu comme une vente classique, hormis le fait qu’à la place d’un compromis de vente vous signez un contrat de réservation avec le promoteur (le vendeur) mais toujours sans Notaire. Ce contrat vous permet de mettre de côté le logement que vous souhaitez en attendant la signature du contrat définitif. Il doit contenir certaines données obligatoires : surface habitable en mètres carrés, nombre de pièces, nature et qualité des matériaux, prix prévisionnel de vente, situation du logement dans l’immeuble ou le lotissement, liste détaillée des équipements collectifs et conditions d’utilisation et date prévue pour la livraison. Comme pour tout engagement auquel s’applique la protection du consommateur, vous avez 7 jours pour vous rétracter après signature du premier contrat (art.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation). C’est à ce moment que vous paierez le dépôt de garantie (qui varie en fonction du délai de la signature de l’acte) ; dépôt qui sera mis sur un compte spécial à la fin du délai de rétractation (cf. tableau ci-dessous).
| Délai entre signature du contrat de réservation et acte définitif | Montant |
|---|---|
| < à 1an | 5% du prix |
| Entre 1 et 2 ans | 2% du prix |
| Au-delà de 2 ans | Aucun dépôt |
Bon à savoir : Le dépôt de garantie est la seule somme qui peut être versée avant la signature de l’acte.
Acte final : Généralement prévue 1 an après la signature du contrat de réservation, le contrat définitif est à lire trés attentivement. Vous en recevrez un exemplaire un mois avant la date de signature. Il contient : la description précise et définitive du logement et de l’immeuble, le délai de livraison avec les différentes étapes des travaux détaillées (dates et délais), les pénalités prévues en cas de retard de la part du promoteur, les clauses suspensives et les garanties en question ainsi qu’un exemplaire du règlement de copropriété.
Comment récupérer son dépôt de garantie une fois le contrat de réservation signé :
- Le promoteur n’a pu obtenir les fonds nécessaires pour la réalisation du projet.
- Dépassement des délais prévus dans le contrat pour la date de signature de l’acte.
- Constatation d’une réduction de valeur du logement de plus de 10% par rapport à ce qui avait été prévu dans le premier contrat : nature des équipements, surfaces (maximum 5% d’écart autorisé par rapport aux dimensions prévues), éléments de décoration, ... .
- Manquement de l’un des éléments collectifs prévus ( ascenseur, jardin, piscine,…) .
- Le prix de vente définitif est supérieur de plus de 5% par rapport au prix de départ.
Les mauvaises surprises
La mauvaise réputation des promoteurs est en grande partie basée sur les délais. En effet, le promoteur n’est pas tenu de préciser la date de livraison dans le contrat de réservation et même si elle doit figurer dans l’acte de vente, la loi admet des créneaux tels que « 2ème semestre 2009 » (sous-entendu fin décembre 2009 !). Vous pouvez alors demander à préciser par écrit cette date et faire prévoir des pénalités de retard. Bon à savoir : les intempéries et grèves ne sont pas considérées comme résultant de la responsabilité du promoteur et ne peuvent donc jouer dans les délais de retard.
La livraison
C’est le moment de recevoir les clés de votre petit coin de paradis (mais aussi de donner le dernier versement de 5%). A partir de ce moment là vous avez 30 jours pour tout ce qui est vices apparents (fenêtre, sols, murs, volets, ventilation mécanique, installation du chauffage,…). Les réparations devront être effectuées dans un délai d’un an. Il ne vous reste plus qu’à poser vos valises et profiter de votre nouveau « chez-vous ».
Bilan
Une fois pris en compte tous ces points importants, la VEFA reste un moyen à la fois simple et avantageux d’acquérir le chez-soi dont tout le monde rêve. L’imagination prend forme sans les inconvénients des travaux et avec une protection tant au niveau de l’acquisition que des conditions du logement. Vous vous offrez le savoir-faire des plus grands spécialistes (architecte, designer, géomètre,…) et des matériaux de qualité à un prix plus avantageux que pour une construction individuelle.
Leggett Immobilier développe en ce moment des partenariats avec différents promoteurs afin de vous proposer le plus large choix possible de résidences sur plans. Le début de la commercialisation est prévu avant la fin de l’été.
Source : l’essentiel de l’immobilier
