Financer son projet
Préparer son financement
Après avoir réfléchit pendant plusieurs mois voir plusieurs années vous avez enfin clairement définit votre future acquisition immobilière. Que ce soit du neuf ou de l'ancien et si vous n'êtes pas payeur cash, vous allez devoir évaluer clairement votre budget. Il est établit selon 3 critères : le montant de votre achat, vos limites d'endettement (fixées aujourd'hui à 33% maximum de vos revenus) et votre apport personnel.
Afin de réaliser une estimation de votre budget, vous devez déterminer la somme à emprunter et les crédits qui vous le permettront. Mais vous devez également prendre en compte les dépenses annexes telles que : les mensualités de votre crédit qui, si vous êtes locataires, débuteront alors que vous payez toujours votre loyer ; les frais de déménagement et d'aménagement de votre nouvelle maison ; frais de raccordement aux différents réseaux (électricité, eau, téléphone,...) Si vous devenez propriétaire vous serez également redevable de la taxe foncière. Si vous changez de commune, votre taxe d'habitation risque d'augmenter (vous pouvez consulter le service des impôts de votre future lieu de résidence pour obtenir une estimation du montant réel de ces nouvelles charges). Il vaut mieux prévoir une fourchette assez large pour faire face aux mauvaises surprises sans trop de difficultés.
Il est possible que vous soyez obliger de faire appel à un intermédiaire tel qu'un géomètre ou un architecte si vous faites construire (si vous passez par un constructeur ces frais sont pris en charge dans le coût global de construction, pour des contacts, n'hésitez pas à nous consulter). Les frais de Notaire sont également à inclure. Ils ne sont jamais pris en compte dans les prix de vente affichés. Ils dépendent du prix net vendeur de la propriété et de votre financement. Ils comprennent l'intervention du Notaire pour la préparation de l'acte et les droits et taxes liés au transfert de propriété encaissés pour le compte du fisc. *
*Pour l'acquisition d'un bien neuf, les frais de Notaire tout compris tourne autour de 3%. Ils sont calculés sur le prix d'acquisition pour ce qui concerne les logements sur plan et sur le prix du terrain si vous faîtes construire.
Un emprunt coûte de l'argent : en plus des intérêts, vous aurez à payez les frais d'ouverture de dossier (qui sont négociables), d'assurances, ...
Les garanties à prévoir
- L'hypothèque : elle sert à garantir un bien pas encore bâti et permet à la banque de récupérer sa créance en cas de non paiement des mensualités.
- La caution mutuelle : sous forme de mutualisation des risques grâce à un fonds de garantie auquel participe tous les emprunteurs, elle peut se substituer à vous en cas de problème de règlement. L'organisme qui gère ces fonds vous demandera ensuite des comptes.
- Assurance décès-invalidité : obligatoire pour les emprunts immobiliers. Elle est calculée au prorata du capital emprunté ou du capital restant dû : entre 0,40 et 0,50%. Son paiement est toujours intégré dans les mensualités de remboursement.
Vous n'êtes pas obligé de souscrire cette assurance auprès de votre banque, il existe des organismes extérieurs qui selon votre profil vous proposerons des contrats plus adaptés. - Assurance perte d'emploi : n'est pas obligatoire mais peut se révéler très utile en cas de chômage. Les contrats sont très différents en fonction de votre âge et votre type d'emprunt. A étudier très attentivement.
Votre apport personnel :
Pour calculer votre apport, vous devez d'abord évaluer vos ressources et vos dépenses. Pour cela faites le total de vos revenus effectifs : salaires, pensions, rentes,... Puis déduisez vos charges incompressibles (crédits, impôts, garde d'enfants,...) Enfin, essayez d'évaluer les mensualités que vous seriez en mesure de payer sans trop grever votre budget, en tenant compte de l'évolution de vos revenus dans les années à venir. Le mieux est d'avoir épargné et de disposer d'un petit capital tel qu'un plan épargne logement que vous auriez régulièrement alimenté ou un héritage. 10 à 20% d'apport est le plus appréciable. Cependant les organismes financiers disposent de nombreuses formules adaptées au profil de chacun.
