INVESTIR EN LOGEMENT ETUDIANTS : LE BON CRENEAU
Comme tout le monde le sait les étudiants ont toujours beaucoup de mal à trouver un logement et ce tout particulièrement dans les grandes villes. Ainsi, ils sont pour les investisseurs une cible très intéressante que ce soit en résidence spécialisée ou classique. Sur plus de 2,5 millions d'étudiants en France chaque année 65% quittent le domicile familial, un marché impressionnant.
Pour trouver un logement, 2 solutions s'offrent à eux : trouver une place en résidence étudiante ou commencer à éplucher les offres du secteur privé. Dans le premier cas, les places sont chères et ce type de résidence ne permet pas de loger tout le monde.
Dans le deuxième cas, les étudiants qui s'installent dans les grandes villes doivent souvent trouver un logement dans l'urgence, et après de nombreuses visites finissent par accepter des appartements délabrés pour des prix affolants.
Face à ce marché en plein expansion, les investisseurs profitent de belles opportunités.
Comment fonctionne ce marché ?
Même si les locations étudiantes répondent à certaines contraintes notamment au niveau de la situation et du loyer, elles peuvent se décliner de différentes façon : résidence spécialisées dites cités universitaires, ou encore appartements privés. Le marché est donc très étendu. De plus, face à un parc social modeste et à un logement privé inaccessible, les étudiants se retrouvent confrontés à des propriétaires de plus en plus exigeants.
Il est possible que vous soyez obliger de faire appel à un intermédiaire tel qu'un géomètre ou un architecte si vous faites construire (si vous passez par un constructeur ces frais sont pris en charge dans le coût global de construction, pour des contacts, n'hésitez pas à nous consulter). Les frais de Notaire sont également à inclure. Ils ne sont jamais pris en compte dans les prix de vente affichés. Ils dépendent du prix net vendeur de la propriété et de votre financement. Ils comprennent l'intervention du Notaire pour la préparation de l'acte et les droits et taxes liés au transfert de propriété encaissés pour le compte du fisc. *
Ainsi, dans le but de lutter contre cette pénurie, l'État met en place certaines dispositions offrant de nombreux avantages pour solliciter les investissements des particuliers. Ces avantages se déclinent de deux manières : avantages fiscaux et rendements locatifs allant de 5 à 10%.
Les attentes
Les locations destinées aux étudiants répondent à plusieurs critères. Tout d'abord, elles doivent se trouver proches des établissements universitaires ou écoles. Elles doivent également être bien desservies par les transports en commun. Enfin, les loyers doivent être abordables.
Le marché
Les grandes villes les plus attractives :
- Marseille avec plus de 100 000 étudiants : un 2 pièces se négocie entre 95 et 120 000 euros ;
- Toulouse avec tout autant d'étudiants : sur 3800 logements neufs vendus l'an dernier, 75% l'ont été à titre d'investissement, un studio se négocie entre 83 et 87 000 euros (entre 2 700 et 2 900€ le m² pour un appartement) ;
- Montpellier avec ses 60 000 étudiants : entre 2 933euros le m², 65 000€ pour un studio ;
- Lyon, ville très bien desservie par tous les moyens de transports (à 2h seulement de Paris) dispose de nombreux établissements d'enseignement supérieur : le m² est à 2800€ soit 76 000 euros pour un studio ;
- Nantes, grâce à son cadre de vie, son dynamisme et à l'infrastructure de ses transports en commun, attire beaucoup d'étudiants : 67 000€ pour un studio ;
- Lille, elle aussi, accueille 100 000 étudiants, véritable plaque tournante de l'Europe, elle relie les grandes capitales européennes entre elles grâce au TGV : environ 2945€ le m².
Les avantages
- Rentabilité brute : calculée par rapport au prix d'acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. Le prix d'acquisition comprend souvent les frais relatifs à cette opération comme les frais de Notaire, d'agences immobilières et le crédit. C'est un simple indicateur.
- Rentabilité nette : est calculée par rapport au prix d'acquisition mais tient compte des frais liés à l'entretien et à la gestion du bien, des recettes après le paiement des impôts ainsi que des possibilités de déductions obtenues par des programmes spécifiques ou des travaux de réhabilitation.
Cependant lors de l'achat d'un bien, le niveau de rentabilité ne doit pas être le seul à prendre en compte car même si il offre une faible rentabilité, le logement peut offrir d'autres avantages comme la constitution d'un patrimoine ou la plus-value qu'il est possible de réaliser sur la revente.
Côté investissement en logements étudiants, il y a de quoi trouver son bonheur. Vous avez la possibilité de percevoir directement l'allocation logement de votre étudiant locataire à sa place, sur simple demande auprès de la caisse d'allocations familiales. Votre locataire vous paye la différence.
Pour résumer, investir en logement étudiant peut s'avérer rentable à biens des niveaux même si le loyer que vous demandez à votre locataire est raisonnable et loin de certains prix exorbitants pratiqués aujourd'hui.
Source : l'essentiel de l'immobilier
